+382 69 256 446
Пн-Пт с 9:00 до 18:00
 
Присоединяйтесь к нам
 
Тип объекта
Апартаменты
Коммерческая недвижимость
Дома/виллы
Земельные участки
Все жилые комплексы
АРЕНДА
Населенный пункт
Номер
Стоимость       от
до
Площадь:  от м2
до м2
Спален            от   
до
Бесплатные консультации по недвижимости
Подбор
Продажа
Аренда
Спрос на недвижимость в Черногории - вторая волна
25.08.2013
Спрос на недвижимость в Черногории - вторая волна

 

Как все начиналось…

Россияне облюбовали Черногорию в качестве второго дома еще в начале двухтысячных. Первые российские покупатели недвижимости появились в Черногории в 2002-2004 гг, а к 2006 интерес к отдыху и недвижимости в этой стране достиг поистине грандиозных масштабов. Результатом “первой волны” стало существенное преобладание туристов и владельцев недвижимости из России и стран СНГ над прочими иностранцами (не считая, впрочем граждан Сербии и Боснии и Герцеговины), отдыхающих и владеющих недвижимостью в этой замечательной стране на побережье Адриатики.

Очень многие наши соотечественники, состоятельные и не очень, реализовали здесьсвою мечту о резиденции у теплого моря в окружении дружелюбного и приветливого славянского народа.

Апогей продаж недвижимости и роста цен на квадратные метры в Черногории пришелся на 2007- первую половину 2008 г. После чего финансовый кризис, докатившись до России, внес существенные коррективы в активность российских покупателей на рынке Черногории. На 2 года продажи недвижимости замерли, а многие амбициозные проекты, начатые на территории страны с участием российского и зарубежного капитала, были заморожены. Цены на недвижимость неудержимо поползли вниз, а ликвидность рынка недвижимости Черногории, как и многих соседних стран, снизилась практически до нулевой отметки. Владельцы недвижимости, потенциальные покупатели и инвесторы ждали “дна” и делали прогнозы о том, на каком уровне остановятся цены на недвижимость перед следующей коррекцией “вверх”.

Удивительно, но когда в 2011 году появились первые признаки оживления рынка и некоторого улучшения ликвидности, оказалось, что обвала цен, схожего по масштабу, скажем, с соседней Болгарией – не произошло. Цены в ряде жилых комплексов, а также на вторичке, действительно снизились, в некоторых случаях – на 20-30% (когда владельцы жилья, поддавшись панике, пытались экстренно продать терявшую в цене недвижимость). Кроме того, существенно потеряли в цене земельные участки  под застройку – от 25% до 40%.

Несмотря на просадку в стоимости земли и некоторых объектов недвижимости, снижение цен на жилые объекты в целом было менее радикальным. Несмотря на наличие докризисного «пузыря» на рынке недвижимости, Черногория избежала массовой распродажи объектов жилой и коммерческой (ориентированной конечно в первую очередь на рынок туризма – отели, рестораны, казино) недвижимости как местными лендлордами, так и иностранными владельцами.

 

По нашему мнению это было вызвано тем, что владельцы недвижимости из России и стран СНГ, рассматривали свои активы в Черногории в первую очередь как «второй дом», и лишь затем – как объект инвестирования, направленный на извлечение прибыли в виде рентного дохода, либо роста капитализации. Местные же девелоперы, строители и владельцы земельных участков, а также объектов коммерческой недвижимости, просто в силу особого Черногорского менталитета, спокойно отнеслись к закономерному временному замиранию рынка, и терпеливо ждали возвращения покупательского спроса, даже не рассматривая возможности выхода из активов с убытком. Их вполне можно понять, так как рекреационные ресурсы, данные этой стране от Бога, делают ее одним из самых перспективных и быстрорастущих туристических направлений в Европе, что практически гарантирует рынку недвижимости этой страны постоянный приток новых потенциальных покупателей. Несмотря на крошечный размер Черногории, после получения независимости от Сербии в 2006 году, ее правительство привлекло многие миллионы евро прямых иностранных инвестиций. Кроме того, в период с 2007 по 2012 год, Правительство Черногории, с помощью финансирования от EBRD (Европейский Банк Реконструкции и Развития), потратило 1,6 млрд евро на обновление инфраструктуры страны, остро нуждавшейся в обновлении. Данная тенденция продолжается, что стало особенно заметно в 2012 г. Ниже приведены данные по объёмам финансирования экономики Черногории от Евросоюза, а также различных институтов и фондов развития ЕС:

 

ФИНАСИРОВАНИЕ ОТ ЕС

  • Финансирование ЕС (IPA): 235млн Евро в 2007-2012
  • Участие в 5 программах финансирования стран региона
  • Участие в программе Европейского Фонда Регионального Развития (ERDF)

 

ФИНАНСИРОВАНИЕ от EBRD(ЕБРР)

  • Более 330 млн евро кредитных линий (оборотный капитал, CAPEХ, проекты)  
  • Электроэнергетика, ДПИ, оптовая и розничная торговля, research и новые технологии, туризм
  • 2013 год – 60 млн евро – проект энергетического коридора Черногория-Италия (по дну Адриатики)

 

Оживление рынка недвижимости в Черногории – новые проекты и предложения

В 2013 году Черногория вошла в фазу зарождения нового инвестиционного цикла. На рынке отмечается новая волна оптимизма со стороны крупных международных девелоперов и инвесторов, а также операторов крупных отельных сетей. Наиболее заметными на сегодняшний день являются проекты таких компаний, как Quatari Diar (международная девелоперская компания, учрежденная Катарским суверенным фондом), Banyan Tree (международный оператор отелей класса люкс), Aman Resorts и ГНКАР (Государственная Нефтяная Компания Азербайджанской Республики), а также Orascom Development с проектом Lustica Bay, и конечно же, успешно функционирующий и непрестанно развивающийся проект канадского миллиардера Питера Мунка – Порто Монтенегро, представляющий собой великолепную марину с пристанью для яхт на уровне мировых стандартов, а также собственным закрытым поселком яхтсменов, с резиденциями самого высокого класса и всей необходимой инфраструктурой для роскошного образа жизни. В районе Будванской Ривьеры возводится комплекс роскошных резиденций Dukley Gardens от компании Monterra, очень удачно расположенный фактически в городской черте города Будва, но при этом вдалеке от городского шума, прямо у кромки воды. Этот комплекс располагает собственным рестораном и пляжем. Помимо данных проектов, к выходу на рынок Черногории готовится множество менее масштабных, но при этом весьма комфортабельных жилых комплексов, а также клубных поселков с закрытой территорией, так востребованных сегодняшними покупателями недвижимости в Черногории.

 

Ликвидность и прозрачность улучшаются

С появлением целого ряда готовых и строящихся жилых комплексов самого различного класса на Черногорском побережье, предложение на рынке пополняется интересными объектами с приемлемым соотношением цены и качества. Существенное увеличение предложения в разных сегментах порождает конкуренцию между застройщиками, в том числе и ценовую. Это ведёт к неизбежной коррекции цены за квадратный метр жилья, что благотворно сказывается на ликвидности рынка, так как привлекает покупателей. В 2013 году эта тенденция становится ярко выраженной, агентства недвижимости и застройщики ощутили новый приток покупателей из России и стран СНГ, готовых приобретать недвижимость хорошего качества по честным ценам. Подобная коррекция рынка и рост прозрачности ценообразования стали возможны в силу нескольких причин:

1. Смещение приоритетов покупателей от вторичного жилья к первичным объектам, приобретаемым в новых жилых комплексах, спланированных и реализованных с учётом всех требований к качеству застройки и обслуживанию комплекса,

2. Прозрачная ценовая политика крупных игроков, позволяющая покупателю объективно сравнивать цены и иметь собственную статистику для понимания «справедливой цены» на приобретаемый объект,

3. Постепенное выдавливание с рынка недобросовестных агентств недвижимости и агентств «старой формации», занимавшихся завышением цен на объекты недвижимости, и приходом новых игроков, придерживающихся передовых международных практик в своей работе,

4. Осознание покупателями истинной ценности приобретаемого второго дома на одном из самых перспективных курортных направлений в Европе  и отсутствие погони за ростом капитализации приобретаемых объектов как основной мотивации при покупке.

 

Таким образом, можно сделать выводы о том, что покупатели из России и стран СНГ вновь заинтересовались приобретением жилья и инвестициями в недвижимость Черногории – началась так называемая «вторая волна» притока покупателей на этот рынок. Вместе с тем, существует отличие покупателей , приходящих на рынок недвижимости Черногории в рамках второй волны от тех, кто инвестировал в этот рынок до 2008 г. В основном оно состоит в том, что сегодняшние покупатели заинтересованы в первую очередь в приобретении второго дома или бизнеса в Черногории. Они лучше информированы, более рациональны, нежели покупатели «первой волны», и охотятся в первую очередь, за хорошими предложениями с точки зрения соотношения цена/качество. Они принимают решение о покупке трезво и взвешенно, учитывая множество факторов, помимо расположения объекта и цены за кв м.

 

Данное оживление рынка позволяет предполагать, что после непродолжительной коррекции цен в связи с ростом активности застройщиков, рост цен на недвижимость в Черногории возобновится в целом ряде сегментов, и в перспективе 7-10 лет Черногория догонит по уровню цен сегменты курортной недвижимости в таких странах как Франция и Италия.

Объекты недвижимости
Аналитика
Недвижимость в Черногории за криптовалюту
26.01.2018
Рынок недвижимости Черногории – итоги 2017 года
15.01.2018
Самые перспективные регионы для покупки недвижимости в Черногории
15.01.2018
ВНЖ для владельцев недвижимости в Черногории - основные аспекты
03.12.2015
Система налогообложения в Черногории
23.06.2015
+382 69 256 446