+382 69 256 446
Пн-Пт с 9:00 до 18:00
 
Присоединяйтесь к нам
 
Тип объекта
Апартаменты
Коммерческая недвижимость
Дома/виллы
Земельные участки
Все жилые комплексы
АРЕНДА
Населенный пункт
Номер
Стоимость       от
до
Площадь:  от м2
до м2
Спален            от   
до
Бесплатные консультации по недвижимости
Подбор
Продажа
Аренда
Почему Черногория? Инвестиционный обзор
01.03.2014
Почему Черногория? Инвестиционный обзор

Данный обзор подготовлен экспертами агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга в Черногории VALUE.ONE с целью ответить на наиболее часто задаваемые вопросы со стороны покупателей и инвесторов, заинтересованных в приобретении недвижимости, ведении бизнеса и осуществлении инвестиционных проектов в Черногории.

 

1. Основные причины инвестиционной привлекательности Черногории

 

Базово, инвестиционный интерес к Черногории может быть обусловлен 4 основными причинами:

 

1. Ставки налогов на недвижимость, а также на ведение бизнеса, в том числе арендного и туристического, здесь существенно ниже, чем на других Европейских курортных направлениях. Более подробно ознакомиться со ставками основных налогов в Черногории можно здесь: http://value1estates.com/taxes-in-montenegro

 

2. Черногория занимает одно из ведущих мест на Балканах в ранкинге «Doing Business”, ежегодно составляемом Всемирным банком с целью определения простоты ведения бизнеса в разных странах. Чем выше место занимает страна в данном ранкинге, тем лучше инвестиционный климат в стране, и тем проще и безопаснее вести в ней бизнес.

 

Следует отметить, что Черногория ежегодно улучшает свою позицию в данном ранкинге: http://value1estates.com/news/22

 

3. Потенциал развития страны с точки зрения роста туристического сектора - №1 в мире в 2013 г. по темпам роста туристического сектора и №2 в мире по данному показателю до 2023 гг, согласно прогноза Всемирного Туристического Совета (WTTC).

 

4. Наличие новых проектов от ведущих девелоперов на территории страны, что неизбежно ведет к улучшению качества предложения на рынке недвижимости и инфраструктуры в целом, и положительно сказывается на имидже страны в глазах иностранных инвесторов.

 

2. Как менялась стоимость земельных участков в Черногории за последние 7 лет?

Земельные участки в Черногории рассматриваются как объекты инвестиций, так как цены на данную категорию недвижимости являются, в том числе и индикатором девелоперской активности.  Данных о справедливой стоимости земельных участков в Черногории и о динамике ее изменений в открытом доступе крайне мало, в отличие от информации по готовым объектам недвижимости, которая мониторится и регулярно публикуется статистическим ведомством Черногории.

Мы рассчитали динамику изменения стоимости квадратного метра земли портфеля вложений в земельные участки для строительства в Черногории, диверсифицированного по географическим зонам. В состав портфеля входят участки на побережье Черногории, на горнолыжных курортах, а также в центральной части - в районе заповедного Скадарского озера. За 100% принята стоимость 1м2 земли на начало 2006 года (когда Черногория обрела независимость).

 

Динамика «справедливой стоимости»  земельных  участков для строительства (в % к началу 2006 г.) – диверсифицированный портфель

 

Как видно из графика, стоимость земли в период с 2006 по 2013 гг потеряла в цене примерно 50%, что дало дополнительный стимул к коррекции цены на рынке готовой недвижимости. Вместе с тем, 2013 год стал годом притока ликвидности на рынок земельных участков, как правило в форме совместного участия в проектах по строительству между владельцами земельных участков и инвесторами.

 

3. Каковы перспективы для тех инвесторов, кто решит инвестировать в недвижимость Черногории сегодня?

 

Сейчас удачное время для входа на этот рынок для инвесторов и девелоперов по  ряду причин:

  • На макро-уровне, пессимистичные инвестиционные ожидания на рынках недвижимости центральной и восточной Европы сменяются осторожным оптимизмом (Jones Lang La Salle Capital Markets Research), а Черногория находится в лучшей форме, чем соседи, и в случае восстановления рынка выиграет больше всех.
  • На локальном рынке Черногории ценовое предложение на данном этапе уже «очищено» от спекулятивной составляющей, как видно из графика выше.
  • Вместе с тем в стране наблюдается  зарождение нового инвестиционного цикла: экономика страны ожидает около 4 млрд евро прямых иностранных инвестиций до 2023 г.
  • Можно ожидать восстановления рынка к докризисным значениям на горизонте 5-7 лет при условии поступательного развития и отсутствия шоков в экономике. На этом временном горизонте, текущие крупные проекты класса люкс будут завершены и начнут работу, коммунальная инфраструктура будет полностью закончена в ключевых локациях.
  • Кроме того, не следует забывать и о заметном прогрессе Черногории на пути вступления в ЕС, что также должно принести дополнительную стабильность и прозрачность на рынок недвижимости.

 

 

4.  Сколько можно заработать на перепродаже недвижимости в Черногории?

Советуем инвесторам в недвижимость не рассчитывать на доход от перепродажи недвижимости при принятии инвестиционных решений, а рассматривать прирост капитала как дополнительный бонус к тому доходу, который недвижимость может генерировать при сдаче в аренду. Цикл в европейской экономике пока не позволяет говорить о  серьезном приросте капитала от инвестиций в недвижимость, во всяком случае применительно к Черногории. Такие инвестиции следует рассматривать в первую очередь как инструмент сохранения стоимости, а также источник консервативного арендного дохода.

 

5.  Какие виды недвижимости являются самыми ликвидными?

Наиболее ликвидна сейчас недвижимость, расположенная на крупных прибрежных курортах, таких как Будва, Тиват, Котор, Херцег-Нови, а также в таких популярных среди россиян населенных пунктах, как  г. Бар. Здесь приобретается, как правило, первичная недвижимость в невысоком ценовом диапазоне – как с точки зрения стоимости за метр квадратный, так и за объект в целом.  При этом квартиры несколько более популярны, чем дома.

 

6. В каких регионах самые лучшие перспективы роста цен на жилье?

Самым перспективным регионом мы считаем полуостров Луштица, а также муниципалитеты Тиват и Херцег Нови. По факту сегодня это условный треугольник Луштица-Тиват-Кумбор, так как здесь сконцетрированы почти все самые масштабные девелоперские проекты крупных международных инвесторов: Lustica Bay от Orascom Development, а также Blue Horizon от Qatari Diar на полуострове Луштица, Porto Montenegro в Тивате, гольф курорт Royal Golf от Boka Group  в Каваче, Portonovi от Azmont -  дочерней структуры Государственной Нефтяной Компании Азербайджана  – в Кумборе. И это – только часть списка того, что будет построено в этой зоне. Следует отметить, что данный регион Черногории не претерпел «стихийной застройки» в период строительного бума, поэтому предложение здесь достаточно ограничено. При этом, над проектами здесь работают крупные международные компании, которые строят с соблюдением всех стандартов строительства, а также не отступая от требований экологии и соблюдая традиционный архитектурный облик, характерный для этой местности.

 

7. Что нужно сделать, чтобы инвестиции оказались удачными?

Желательно входить в рынок несколько ниже текущей рыночной цены, чтобы обеспечить себе комфортный ценовой запас. При желании продать объект такой запас позволит сократить срок реализации, так как объект можно будет выставить несколько ниже рынка. Для того, чтобы приобрести объект по выгодной цене следует мониторить специальные предложения и акции от застройщиков и ведущих агентств недвижимости в Черногории.

 

8. Доход от аренды. На что надо обратить внимание при поиске объектов недвижимости для сдачи в аренду? Какие объекты и в каких регионах страны приносят наибольший доход?

Возможность сдачи в аренду является одним из главных критериев привлекательности объектов курортной недвижимости.

Если говорить об инвестициях в невижимость с целью сдачи в аренду, то основные проблемы, с которыми сталкивается инвестор, это как правило:

  • Неадекватное ценообразование в сегменте мини-отелей и коммерческой туристической недвижимости
  • Сложность организации сдачи в аренду нескольких апартаментов/домов/вилл в разных комплексах
  • Маркетинговое продвижение требует от владельца существенных временных и материальных затрат
  • Высокие сопутствующие риски: лицензионный, правовой, налоговый
  • Сложность планирования cash flow

В связи с этим, у частных инвестроров все большей популярностью пользуется  приобретение отельных номеров или апартаментов в строящихся апарт-отелях. Преимущества инвестиций в подобную недвижимость, по сравнению с приобретением обычных квартир и домов следующие:

  • Защита от риска: юридического, налогового, риска девелопмента
  • Гарантированная сдача в аренду
  • Прозрачное ценообразование, возможность точного прогнозирования денежного потока
  • Узнаваемый отельный брэнд и маркетинговая кампания отельной сети работают на Вас круглый год
  • Полное управление недвижимостью, решение всех вопросов связанных с обслуживанием
  • Как правило, владельцу также предлагается дополнительный набор опций и преимуществ от отельной сети

Бесспорным дополнительным плюсом подобных инвестиций является возможность использования роскошных апартаментов или отельного номера в одном из самых красивых мест Адриатики для собственного отдыха.

Если говорить о наиболее интересных регионах с точки зрения арендного дохода – это бесспорно Будва и населенные пункты Будванской ривьеры – такие как Бечичи, Рафаиловичи, Св. Стефан, Петровац. Кроме того, популярность стремительно набирают Тиват и населенные пункты, расположенные на полуострове Луштица.

 

9. Сколько можно заработать на аренде недвижимости в стране?

Что касается рентабельности подобных инвестиций, они сегодня приносят 4-6% годовых в евро после вычета налогов. Это достаточно консервативная рентабельность, но вместе с тем риски подобных вложений также низки, и являются более низкими, чем, скажем, риски банковского депозита в одном из Черногорских банков – так как сектор туризма и отдыха находится сегодня в гораздо лучшей форме, чем финансовый сектор.

 

10. Совет начинающему инвестору: на что следует обратить внимание, чтобы обойти все подводные камни, и совершить выгодную сделку?

На незнакомом рынке всегда множество подводных камней и нужно время и опыт для того, чтобы разобраться во всех нюансах законодательства, менталитета, преодолеть языковой барьер. Для того, чтобы сэкономить существенные временные и финансовые затраты, мы советуем инвесторам воспользоваться услугами профессиональных риелторов и консультантов, зарекомендовавших себя на рынке недвижимости Черногории. Для выбора инвестиционного консультанта желательно навести справки о ведущих и наиболее профессиональных брокерах рынка, и обращаться в компании только по рекомендации. Наличие профессионального консультанта с хорошей репутацией убережёт даже опытного инвестора от неверных шагов, связанных с незнанием локального рынка или местной специфики.

Объекты недвижимости
Аналитика
Рынок недвижимости Черногории – итоги 2017 года
15.01.2018
Самые перспективные регионы для покупки недвижимости в Черногории
15.01.2018
ВНЖ для владельцев недвижимости в Черногории - основные аспекты
03.12.2015
Система налогообложения в Черногории
23.06.2015
2014 год на рынке недвижимости Черногории  - под знаком Черного лебедя
05.12.2014
+382 69 256 446