Новости - недвижимость и инвестиции в Черногории

Местные органы власти в Черногории в течение следующих 20 лет могут собрать в общей сложности 500 млн. евро доходов от легализации около 100.000 незаконно построенных зданий, что эквивалентно 25 млн. евро в год, говорится в докладе об осуществлении Плана действий по борьбе с неформальными поселениями и регулирования строительства объектов недвижимости, принятого Правительством Черногории в среду.
По информации издания «Pobjeda», в докладе говорится, что легализация незаконно построенных объектов может принести около 470 евро прямых инвестиций в строительный сектор и создаст возможность трудоустройства всех специалистов, занятых в строительстве в Черногории. По предварительным подсчётам, дополнительное количество рабочих мест, которое будет создано таким образом, составит порядка 6,200.

Ежегодный объем прямых инвестиций ожидается на уровне 47 млн евро, что составляет около 14% от ежегодного оборота строительного сектора Черногории, говорится в докладе. Кроме того, легализация незаконных объектов недвижимости и неформальных поселений окажет огромный положительный эффект на существующую энергетическую систему Черногории, которая сейчас работает на предельных нагрузках. Подобное решение поможет ежегодно сокращать объем закупаемой электрической энергии на 27% и уже через 4 года полностью отказаться от закупки электроэнергии, перейдя на самодостаточную модель энергопотребления.

Эксперты агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга VALUE.ONE считают, что ситуация с огромным количеством нелегальных построек в Черногории сложилась по трем причинам:

• Обретение независимости Черногорией в 2006 году повлекло огромный рост спроса на недвижимость в этой стране. Вместе с тем, закон, регулирующий выдачу разрешений на строительство, был принят только в 2009 году, что повлекло за собой около 3 лет «стихийной застройки», совпавших и с притоком существенного объёма инвестиций в сектор недвижимости Черногории. Таким образом, большинство объектов недвижимости, построенных в период между 2006 и 2009 гг, не имели разрешение на строительство, так как по действующему в тот момент законодательству, такое разрешение не требовалось.

• Часть построек, построенных до 2006 года, также строились хозяевами самостоятельно, и не были автоматически легализованы при принятии закона, как постройки, построенные легально.

• Целый ряд населённых пунктов в Черногории не был покрыт урбанистическим планом, что предполагает отсутствие возможности возведения новых объектов недвижимости в таком населённом пункте/зоне до принятия соответствующих урбанистических планов муниципалитетом. Некоторые инвесторы, не дождавшись подобных планов, возвели объекты на свой страх и риск, решив получить строительные разрешения уже пост-фактум.

Нелегальной постройкой может считаться не только целый объект, но и его часть. То есть легализации подлежат не только объекты, построенные без соответствующего разрешения, но и объекты, имеющие разрешение на строительство, но построенные с нарушением такого разрешения – например превышена этажность, или объект выходит за рамки отведённого участка под строительство.

Легализация же объекта означает, что владелец такого объекта должен пост-фактум получить разрешение на строительство, выполнив при этом все необходимые предписания по утверждённым урбанистическим планом нормам. Данные предписания и нормы касаются не только самой постройки, но и предполагают облагораживание прилегающей территории и создание необходимой инфраструктуры – проведение дороги, освещения, ландшафтные работы, постройка электрических подстанций, подведение водопровода и канализации и т.д. Таким образом, решается проблема создания рабочих мест для занятых в строительном секторе, а также – проблема потребления электроэнергии.

Что касается сборов бюджета – по законам Черногории, при получении разрешения на строительство инвестор оплачивает также так называемые «коммуналии» - локальный налог на объект строительства. Данный налог начисляется за каждый метр квадратный брутто постройки, а его величина определяется каждым муниципалитетом в зависимости от строительной зоны, к которой относится тот или иной объект. Таким образом, легализация построек приведёт к прямому увеличению сборов в бюджеты муниципалитетов Черногории.