Ответ на данный вопрос зависит от большинства факторов, часть из которых будет оказывать негативное влияние на цену недвижимости, а другая часть, напротив – позитивное. То, какие факторы, или их комбинации, в итоге преобладают, определит и дальнейший ценовой тренд на рынке.

Разбираемся в ситуации вместе с исполнительным директором агентства недвижимости VALUE.ONE Антоном Шамариным.

Давайте рассмотрим эти факторы применительно к рынку недвижимости Черногории:

Факторы со стороны спроса

Со стороны спроса влиять на цены недвижимости будет сама продолжительность карантина, а также комбинация экономических факторов и потребительских настроений к моменту выхода из него.

1.     Продолжительность закрытия границ

Так как одной из основных характеристик рынка недвижимости Черногории является высокая доля иностранных покупателей, и невысокий внутренний спрос, по сравнению с рынками недвижимости более крупных стран, то очень существенное влияние на него может оказывать продолжительность закрытия внешних границ и авиасообщения – так как потенциальные покупатели, а зачастую и продавцы (так как владельцами большинства объектов недвижимости также являются иностранцы), просто не смогут попасть в Черногорию для заключения сделки. 

С этой точки зрения продолжительность закрытия рынка может быть оценена как нейтральный фактор, так как она позволяет избежать панических настроений среди продавцов и покупателей, а также резких колебаний цены, когда все стороны этого процесса находятся в ожидании, а все процессы – на паузе. 

2.     Экономические факторы

С другой стороны, продолжительность карантина может оказать важное влияние на спрос после его окончания, так как чем продолжительнее пауза в экономике, тем ниже доходы потенциальных покупателей, а соответственно и их потребительская активность. 

Кроме того, важным фактором является курс национальных валют стран, граждане которых традиционно являются активными покупателями недвижимости в Черногории (Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, а также Великобритания, Израиль, ОАЭ, Турция, Сербия, Албания) по отношению к евро. 

Смягчающими факторами экономического давления на цены со стороны спроса будут следующие:

·      Отсутствие зависимости Черногории от покупателей с одного рынка/из одной страны – диверсификация иностранного спроса как минимум на 3-5 глобальных региона: Западные Балканы, Россия и страны СНГ, Западная Европа, США, Ближний Восток. Если экономическая ситуация и курс валют по отношению к евро будут плохими в одном регионе, то рынок могут поддержать покупатели из другого региона и т.д.

Таким образом, рынок недвижимости Черногории будут поддерживать покупатели с развитых и развивающихся рынков:

·      На развитых рынках ожидается постепенное срабатывание беспрецедентных мер поддержки экономик со стороны правительств – включение печатного станка со временем может привести к росту инфляции и подорожанию активов, а также росту привлекательности недвижимости как инструмента долгосрочного сохранения стоимости.

·      На развивающихся рынках можно ожидать постепенной коррекции курсов национальных валют по мере роста у международных инвесторов аппетита к риску и возврата на фондовые рынки этих стран

·      Возобновление экономической активности может повлиять на рост стоимости нефти, что опять же, поддержит курсы валют развивающихся стран

3.     Потребительские настроения покупателей

Также очень важны потребительские настроения в этих странах по окончанию карантина, которые будут зависеть как от объективных экономических факторов (покупательная способность, курс валют), так и от информационного фона, связанного с пандемией, который будет преобладать на тот момент. Если кривая распространения заболевания и смертности резко пойдет вниз, будет изобретена вакцина, большее количество стран сможет победить болезнь – потребители будут более активно тратить. Если же открытие одних стран будет сопровождаться ростом заболеваемости в других, или приходом «второй волны» заболевания, отсутствием определенности со способом лечения коронавируса – то потребители будут склонны сберегать. Тоже самое относится и к склонности к путешествиям.

Смягчающими факторами потребительских настроений со стороны спроса будут следующие:

·      Восприятие Черногории, как страны с маленькой плотностью населения, находящейся в благоприятном климате – то есть как идеального места для социального дистанцирования, здорового образа жизни и поддержания иммунитета. Где лучше находиться во время карантина – в маленькой квартире в многоквартирном доме в центре мегаполиса, или в собственном доме с земельным участком на берегу моря?

·      Изменение привычек и переход большего числа сотрудников на удаленную работу, возможно, подтолкнет большее количество людей, работающих дистанционно, к переезду в более комфортные для жизни страны.

Факторы со стороны предложения

1.     Экономическая ситуация девелоперов и застройщиков

Продолжительность мер карантина, бесспорно, будет влиять на экономическую ситуацию девелоперов и застройщиков, чей вклад в предложение на рынке является преобладающим, по сравнению с предложениями индивидуальных продавцов. Таким образом то, как поведут себя девелоперы, во многом определит формирование цены со стороны предложения. 

При ценообразовании, застройщики, помимо спроса, руководствуются также следующими факторами: 

- стоимостью земли

- себестоимостью строительства (включая также налоги и согласования)

- стоимостью денег и величиной долговой нагрузки

- уровнем маржи 

Стоимость земли по уже начатым проектам строительства является фиксированной величиной, и уже заложена в цену предлагаемых объектов.

Себестоимость строительства в условиях карантина выросла. Следует отметить, что строительный сектор – единственный в Черногории, которому разрешено было работать и во время карантина. Все начатые стройки в Черногории активно работают. При ограничении международной торговли в таких условиях, обострилась конкурентная борьба застройщиков как за строительные материалы, так и за рабочую силу в условиях, когда часть иностранных рабочих вернулись домой на карантин. Это повлияло на рост себестоимости строительства.

После кризиса 2008-2009 года Банки Черногории существенно сократили кредитование девелоперских проектов, и в настоящее время большинство девелоперов строят объекты на собственные средства, либо с привлечением очень незначительного объема кредитов. 

Таким образом, при увеличении себестоимости строительства, размер маржи застройщиков сократится даже при отсутствии изменения цен продажи недвижимости. Это заставляет предположить, что в отсутствие долговых обязательств перед банками и соответственно отсутствия давления для продажи недвижимости по низким ценам, застройщики и девелоперы предпочтут выждать, даже в условиях потенциального снижения покупательского спроса, но не снижать цену, уменьшая свою маржу дополнительно, а также не будут продавать в убыток. 

Важную роль после открытия рынка может также сыграть отложенный спрос – те люди, которые интересовались покупкой до карантина, а также во время него, также доедут после открытия границ, и поддержат цены недвижимости в краткосрочном периоде.

2.     Экономическая ситуация индивидуальных продавцов

Какие факторы могут оказывать давление на индивидуальных продавцов? 

Экономическая ситуация индивидуальных продавцов, а также их потребительские настроения будут влиять на ценообразование при продаже ими своих объектов:

- курсы национальных валют по отношению к евро

- личная экономическая ситуация каждого продавца

- эмоциональное состояние на момент завершения карантина

Смягчающим фактором является то, что географический состав индивидуальных владельцев недвижимости в Черногории мультинациональный – в нем отражается вся география стран и регионов, покупатели из которых традиционно активны на рынке недвижимости Черногории. Локальные частные продавцы при этом составляют лишь малую долю. 

Таким образом, экономическая ситуация индивидуальных продавцов будет довольно диверсифицированной, и вряд ли однородной, а значит ценовая составляющая предложения от них вряд ли будет подвержена единому тренду.

Важно также отметить, что подавляющее большинство индивидуальных продавцов недвижимости в Черногории не имеют ипотечной нагрузки и каких-либо обязательств по ипотечным кредитам.

Это обусловлено фактическим отсутствием ипотечного кредитования в Черногории для нерезидентов, которые формировали львиную долю спроса на протяжении последних лет. Данный момент безусловно сдерживал рост рынка недвижимости, но в периоды спада это скорее является хорошей новостью, так как отсутствие доступного ипотечного кредитования предотвратило создание искусственного «пузыря» на рынке недвижимости в Черногории – то есть спекулятивная составляющая в цене недвижимости на сегодня фактически минимальная по сравнению с более развитыми рынками недвижимости.

Таким образом есть ощущение, что ни застройщики и девелоперы, ни индивидуальные продавцы не будут массово снижать цены на свои объекты. Вместе с тем, как и любое другое негативное событие экономического (и не только) характера, карантин бесспорно повлечет за собой некоторую волатильность цен индивидуальных предложений на рынке, под влиянием вышеперечисленных факторов – экономической ситуации и эмоционального настроя отдельных продавцов. Мы бесспорно увидим индивидуальные «горячие» предложения на рынке, как обычно бывает в таких ситуациях.