В 2023 году рынок недвижимости Черногории был довольно активным, с высоким спросом, дефицитом предложения, ростом цен, а также целым рядом событий и нововведений, касающихся как профессиональных игроков, так и других участников рынка.

Основные события на рынке недвижимости

Процедура принятие Закона о посреднической деятельности

Проект Закона о посреднической деятельности в сфере недвижимости был вынесен на общественные слушания, был получен целый ряд комментариев и поправок. В настоящее время проект находится на доработке, Ассоциация агентств недвижимости Черногории, которая и явилась инициатором рассмотрения и принятия настоящего Закона, готовит ответы и предложения на поступившие комментарии с тем, чтобы отстоять принятие в редакции, максимально защищающей интересы профессиональных участников рынка в плане защиты от нелояльной конкуренции, снижение доли теневой экономики в секторе и установления четких правил для всех легитимных участников рынка.

Изменения в Законе о налога с оборота недвижимости

- Были опубликованы изменения в налоговом законодательстве (Закон о налоге с оборота недвижимости), которые вступают в силу с 1 января 2024 года – введение прогрессивной шкалы и увеличение ставки налога. 

Согласно Закона, ставки налога с продаж недвижимости, продающейся на вторичном рынке, являются прогрессивными и составляют:

1) до 150 000,00 евро - 3%;

2) свыше 150 000,01 евро: 4 500,00 евро + 5% от суммы свыше 150 000,01 евро;

3) свыше 500 000,01 евро: 22 000,00 евро + 6% от суммы свыше 500 000,01 евро.

Активное развитие рынка недвижимости на горнолыжных курортах  

В 2023 году отмечалось активное развитие рынка недвижимости на горнолыжных курортах – Колашин и Жабляк. Основными триггерами интереса покупателей к этим регионам послужили:

- Программа гражданства за инвестиции, которая была завершена в 2022 году. Благодаря этой программе в горнолыжные регионы были привлечены крупные международные инвесторы и сети отелей, проекты которых были завершены или активно строились в 2023 году. Частные инвесторы, которые получали паспорта в рамках программы гражданства, также приобретали номера и апартаменты в этих проектах, что способствовало росту спроса и цен, ранее не характерным для этих регионов

- Запуск первой части автомобильной магистрали Бар-Боляре на участке Смоковац-Матешево, которая существенно сократила время поездки от побережья Черногории к горнолыжному курорту Колашин

- Общий рост интереса к Черногории и спроса со стороны иностранных инвесторов, наблюдавшегося в 2023 году.

Приход технологий блокчейн на рынок недвижимости и первые кейсы RWA-токенизации в Черногории

2023 год также ознаменовался приходом международных платформ по токенизации недвижимости в Черногории, формированием первичной инфраструктуры и появления первых игроков на рынке токенизации объектов недвижимости в ведущих девелоперских проектах Черногории. Первой на черногорский рынок пришла платформа Binaryx - (https://app.binaryx.com/ru?redirectTo=https://www.binaryx.com/ru&code=VALUE), 

которая предлагает технологические решения по токенизации недвижимости для владельцев недвижимости и застройщиков, а также представляет собой площадку для торговли долями участия (токенами) в объектах недвижимости, которые доступны частным инвесторам. Данный сервис является революционным для рынка недвижимости в целом и для Черногории в частности, так как он позволяет абсолютно легально и с минимальными рисками совершать сделки с недвижимостью за криптовалюту и с использование технологии блокчейн. Владельцам недвижимости он позволяет выходить на рынки децентрализованного капитала по всему миру и получать практически моментальную ликвидность для своих объектов, а инвесторам – входить в проекты с минимальным порогом входа (всего от 1,000 евро), минимизируя риски и диверсифицируя свои вложения. 

Пионером среди застройщиков в Черногории стала компания Dukley, которая в рамках пилотного проекта провела токенизацию объектов недвижимости в своих проектах на побережье (DukleyGardens) и на горнолыжном курорте Колашин (Mountain retreat by Dukley). Данные объекты доступны для приобретения на платформе Binaryх для всех желающих.

Рост цен и дефицит предложений в новостройках

Существенный спрос и большой всплеск деловой активности на рынке в 2022-2023 годах, вызванный притоком покупателей из РФ и Украины, прибывших в Черногорию с целью проживания, а также интерес к покупке инвестиционной недвижимости с целью защиты сбережений от инфляции, как со стороны иностранных покупателей, так и граждан Черногории и ближайших стран региона (Сербия, Босния и Герцеговина, Албания), привел к дефициту предложений в новостройках и росту цен. По данным Статистического ведомства Черногории (Monstat), рост цен в новостройках с 2021 по 2023 год составил 37%.

Структура спроса 

В 2023 году наблюдался спрос на покупку недвижимости как со стороны граждан РФ и Украины, так и Турции, а также стран центральной и западной Европы. Также ощутимо оживился внутренний спрос и региональный. 

Структура спроса изменилась – меньше запросов на курортное жилье, больше – для постоянного проживания, а также для инвестиций

Отмечается повышение спроса на земельные участки.

Работа с покупателями и продавцами из РФ:

В 2023 году выделялись следующие виды сделок с покупателями из РФ:

- сделки с оплатой в РФ

- открытие банковского счета для покупателя и перевода средств в рублях с последующей конвертацией и покупкой недвижимости в Черногории

- оплата недвижимости напрямую продавцу/застройщику по договору купли-продажи из третьих стран

- обмен недвижимости в РФ на Черногорию

В целом отмечался повышенный интерес россиян к приобретению недвижимости в Черногории, а количество запросов на покупку было ощутимо выше, чем на продажу.

Прогноз на 2024 год:

- Дальнейший рост цен и продолжение активности в сегменте новостроек

- Возможно ценовое расслоение между первичным и вторичным рынком недвижимости с принятием нового закона о налоге с оборота недвижимости 

- Развитие рынка недвижимости вне побережья Черногории – Подгорица, горнолыжные курорты

- С высокой вероятностью - принятие Закона о посреднической деятельности, введение обязательного лицензирования агентской деятельности, снижение теневой экономики и повышение прозрачности рынка недвижимости, существенное снижение рисков для покупателей

- Инновации на рынке недвижимости – развитие сегмента токенизации недвижимости, выход на первые сделки с недвижимостью на базе технологии блокчейн, создание централизованных MLS(профессиональных баз объектов недвижимости).