С 17 марта 2020 года правительство Черногории ввело карантин, все «несущественные» бизнесы закрыты, работают только аптеки, продуктовые магазины, банки, некоторые государственные службы (при этом прием граждан приостановлен). Границы закрыты, междугороднее сообщение запрещено, кроме исключительных случаев. 

Как данные меры сказываются на рынке недвижимости Черногории и какие возможные последствия ожидают рынок в кратко и среднесрочной перспективе? Разбираемся вместе с исполнительным директором агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга VALUE.ONE Антоном Шамариным.

Краткосрочный эффект: закрытие рынка, а не падение. Снижается количество сделок, но не цены. Строительный сектор работает.

Итак, рынок недвижимости временно замер, сделки находившиеся в процессе завершения, отложены до момента, когда возможно будет физическое присутствие покупателя (а иногда и продавца, так как зачастую сделки проходят между двумя иностранными гражданами). Новые покупатели физически не могут приехать для просмотра объектов. Кадастр недвижимости временно не работает, нотариусы работают по сокращенному графику, в каждом муниципалитете одновременно работает не более одного нотариуса. Эти моменты в некоторых случаях можно обходить, например предоставляя риелтору или адвокату доверенность на покупку/продажу недвижимости, которая делается непосредственно в стране нахождения клиента. Данные механизмы работают, если в стране нахождения клиента также не введен карантин, и есть возможность такую доверенность сделать и выслать экспресс-почтой в Черногорию. Такой подход актуален для покупателей кто уже присмотрел, зарезервировал недвижимость в Черногории и остается только формально подписать договор купли-продажи, а также для тех, кто уже знаком со страной и рынком недвижимости, и хочет срочно вложить деньги в уже известный ему объект. Также в некоторых случаях актуальна покупка на дистанции, когда покупатель заказывает видео обзор заинтересовавшей недвижимости, и затем дистанционно приобретает заинтересовавший объект.

Другим фактором, влияющим на снижение активности, является снижение курса национальных валют в странах, резиденты которых традиционно активны на рынке недвижимости Черногории, таких как Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Турция. Для тех покупателей, кто не успел сконвертировать свои сбережения в евро или доллар, потери при конверсии довольно ощутимы при текущем курсе, и они откладывают сделки в ожидании стабилизации обменного курса. Вместе с тем стоит отметить, что для покупателей, приобретающих недвижимость с инвестиционными целями данное обстоятельство, как правило, не является помехой, так как они традиционно держать часть своих сбережений в твердой валюте, с прицелом использовать стрессовые ситуации для совершения выгодных сделок с зарубежной недвижимостью. 

Уровень цен пока остается прежним, так как в условиях неопределённости продавцы не спешат снижать цены, используя недвижимость как защитный актив. Конечно, есть единичные продавцы, которые в поисках быстрой ликвидности готовы продавать свои объекты с хорошим дисконтом к рынку, что открывает интересные возможности для инвесторов, имеющих сбережения в евро.

Интересным фактом является также то, что почти полная остановка экономической активности в Черногории из-за коронавируса, не затронула единственную отрасль – строительство. Все капитальные проекты на территории страны продолжаются полным ходом – строительство нового жилья, отелей, торговых и логистических объектов, дорожной и энергетической инфраструктуры. Следует отметить, что строительный сектор является очень важным для экономики Черногории, и поддержание его в рабочем состоянии должно существенно сократить удар по экономике Черногории от последствий карантина.

Таким образом очевидно, что рынок недвижимости не умер, а отдельные его части находятся в «искусственной коме» с целью спасения всего организма. Если данный процесс не будет слишком затяжным, я полагаю, что у рынка есть все шансы вернуться к нормальному функционированию довольно быстро.

Среднесрочный эффект: временное замедление, но за молниеносным падением может последовать быстрое восстановление

Помимо немедленного воздействия карантина на экономику, в среднесрочном периоде можно ожидать таких последствий, как снижение доходов покупателей после вынужденного карантина, падение туристического потока и соответственно потока покупателей. 

Тем не менее, у нас есть основания полагать, что за быстрым падением может последовать не менее быстрый рост. 

Текущая ситуация в мировой экономике не имеет аналогов в том плане, что подобные рыночные стрессы ранее происходили в результате естественных экономических и финансовых потрясений, и их развитие было гораздо более постепенным. В настоящее же время экономики многих стран были искусственно остановлены, что привело к фактически моментальной заморозке любой деловой активности. Данная остановка послужила спусковым крючком для целого ряда процессов на мировых финансовых рынках, что привело, главным образом к очень быстрому, почти моментальному «сдуванию пузыря» в стоимости финансовых активов. Рыночные процессы, которые в нормальном ходе событий могут занимать годы, «ужались» всего в несколько недель.

С другой стороны, реакция правительств и финансовых властей по всему миру также была намного более быстрой, мощной и скоординированной, чем когда-либо ранее в истории.  Соответственно, «перезапуск» деловой активности может случиться также намного быстрее, чем выход из традиционной рецессии, восстановление рынка может быть V-образным в силу следующих факторов:

- срабатывание беспрецедентных мер, принятых правительствами фактически всех мировых держав, в частности массивной программы количественного смягчения, снижения базовых процентных ставок фактически до нуля и адресную помощь целым отраслям экономики. Фактически, деньги в экономике становятся бесплатными и доступными для заимствования в почти неограниченном количестве, что неизбежно приведет к инфляции активов, в частности к росту стоимости недвижимости.

- ослабление доллара США к другим валютам за счет роста аппетита к риску и возврату иностранных инвесторов на развивающиеся рынки. Таким образом будет наблюдаться рост курса валют стран, резиденты которых традиционно инвестируют в Черногории – рубля, гривны, турецкой лиры и т.д., что приведет к росту платежеспособности покупателей из этих стран, и сделает приобретение недвижимости в Черногории вновь интересных и для тех, кто держал деньги в этих валютах.

- удовлетворение отложенного спроса на путешествия, а соответственно и курортную недвижимость, накопленного за время карантина. После отмены карантина и открытия границ многие жители мегаполисов устремятся к морю. 

Новые экономические реалии - изменение поведения потребителей

На возможность быстрого восстановления активности на рынке недвижимости Черногории могут также повлиять изменения в восприятии потребителей, вызванные или точнее сказать, ускоренные недавними событиями:

- изменение бизнес-процессов, вызванное пандемией, переход компаний и целых отраслей в онлайн, а сотрудников - на удаленную работу может существенно повлиять на образ жизни, и даст большому количеству людей возможность работать дистанционно из любого места, что также увеличит привлекательность таких курортных направлений, как Черногория для экспатов и фрилансеров, предпочитающих жить и работать у моря, в местах с чистой экологией и нетронутой природой.

- восприятие владения недвижимостью может измениться, оно может стать более популярным, чем аренда, так как в мире, где в любой момент могут возникать эпидемии и карантины, возникает потребность в собственной «крепости», без необходимости платить ежемесячные арендные платежи в условиях перебоев в регулярном доходе.

Выход из комы – тайминг очень важен

Стоит сразу оговориться, что тяжесть последствий текущей пандемии для рынка недвижимости будет зависеть главным образом от ее продолжительности, которую пока очень сложно прогнозировать, а также от продолжительности карантина, закрытия границ и целых отраслей экономики. В случае, если продолжительность этих мер составит от 2 до 3 месяцев, я считаю, что вышеописанный сценарий реализуется с большой степенью вероятности.