От правильной оценки ситуации на рынке той или иной страны напрямую зависят и перспективы инвестиций в ее недвижимость. Но вот беда: отечественные покупатели порой пользуются не всегда объективными стереотипами, сложившимися за последние десятилетия. Часто основой для них становится сильно устаревшая информация. И получается, что рынок уже давно поменялся, а большинство продолжает воспринимать его в стандартах уже не существующих недостатков и преимуществ.

Одним из государств, о которых распространено немало ошибочных стереотипов - популярная среди россиян Черногория. Как отмечают специалисты, большинство наших соотечественников продолжают считать, что здесь чрезвычайно дешёвая недвижимость и практически отсутствует элитное жилье.

Стереотипы не всегда верны

Главный миф о курортных направлениях из числа бывших соцстран Восточной Европы, в число которых входит и Черногория, состоит в том, что, продав квартиру в любом из крупных городов России или СНГ, можно за те же деньги приобрести «там» даже роскошную виллу у самой кромки воды. Такое заблуждение основывается, прежде всего, на поверхностном знании зарубежных рынков, бытующее среди большинства наших соотечественников.

Во-первых, на Черногорию часто переносят те стандарты, которые действительно характерны для ряда соседних рынков недвижимости с более низким уровнем цен.

Во-вторых, многие СМИ цитируют данные статистического ведомства Черногории  (Monstat), которое, если смотреть в целом на Черногорию, дает довольно субъективную картинку, так как агрегирует данные в целом по стране, которые сильно искажаются за счет Подгорицы, где происходит наибольшее количество сделок, а цены за квадратный метр существенно ниже, чем на побережье:

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках за 2006-2013 гг. (Monstat):

Столица Черногории, Подгорица, не является курортным направлением и находится в 60 км от побережья, а недвижимость в ней в основном приобретает местное население. Таким образом, цены за квадратный метр здесь существенно ниже, чем в прибрежных районах, а количество сделок с недвижимостью также сопоставимо с тем, что совершается во всех прибрежных районах вместе взятых. За счет этого, среднестатистическая стоимость квадратного метра в целом по стране получается заниженной по сравнению с курортными регионами, где, собственно и приобретается нашими соотечественниками недвижимость для отдыха.

В-третьих, ряд риелторов и масс-медиа на протяжении нескольких лет намеренно тиражировали миф о дешевизне Черногорской недвижимости, так как основным мотивом приобретения недвижимости нашими согражданами в период с начала двухтысячных и вплоть до финансового кризиса 2008 года являлась возможность получения быстрой прибыли от роста стоимости квадратных метров, толкаемой вверх невероятным спросом со стороны россиян и выходцев из других стран СНГ. После того, как грянул кризис и рынок замер, ряду игроков рынка недвижимости ничего другого не оставалось, как поддерживать в массовом сознании покупателей миф о дешевизне недвижимости в этой стране.

Все познаётся в сравнении

Действительно, черногорская недвижимость гораздо доступнее, чем, например, итальянская. Кроме того, по сравнению с докризисным периодом квадратный метр подешевел примерно на 15%, а в отдельных случаях снижение цен достигло 25-30%. Однако, насколько дешевой или дорогой является недвижимость в Черногории, можно судить только в сравнении. После выхода страны из кризиса, количество сделок на рынке растёт, а стоимость квадратного метра стабилизируется с приходом не только нового предложения, но и спроса. Исходя из того, что в основе принятой программы экономического развития Черногории лежит курс на элитный туризм, а именно возведение жилья и туристических объектов повышенной комфортности в лучших природных зонах страны в чётком соответствии с программой пространственного планирования, новое возводимое жилье, как правило, отличается от вторичного лучшим качеством и потребительскими характеристиками, но вместе с тем и более дорогой ценой. Это говорит о том, что предложения дешёвой недвижимости в Черногории хоть и существуют, но обладают минимальным набором удобств и характеристик, соответствующих ожиданиям покупателей. Если Вам обещают «дом у моря в Черногории всего за 40 тыс евро» - будьте готовы к тому, что в итоге это окажется не дом, а избушка, «недалеко» от моря зачастую оказывается не по дороге, а разве что по воздушной линии, а по документам вместо строения окажется просто «лес», «виноградник» или «пашня». В таком случае Вы рискуете доплатить существенные деньги, сопоставимые со стоимостью такого объекта только за то, чтобы его легализовать. Сюда не включаются расходы на переоборудование такого объекта, а также – подведение необходимых коммуникаций, которых может в итоге и не оказаться не то что в доме, а даже на самом участке. Что же касается более правильных с точки зрения расположения, вида, близости к морю и качества постройки объектов, они будут стоить ощутимо дороже вышеназванных вариантов. Такое несоответствие дистанционного восприятия действительности зачастую вызывает разочарование у покупателей, привлечённых «недобросовестной рекламой» подобных объектов. Им обещают Черногорию по цене Болгарии, хотя если рассуждать логично – как можно сравнивать Адриатическое море с Черным? Исключительно по этому критерию можно предположить, что черногорская недвижимость должна стоить гораздо ближе к хорватской, испанской или итальянской, нежели к болгарской, например.

Сколько стоит квадратный метр?

Какова же реальная стоимость недвижимости на побережье Черногории? Особенно показательной можно считать стоимость объектов в местных новостройках – опять же, в зависимости от той части побережья, где расположена недвижимость и удалённости от моря. Предложение в этом сегменте  более или менее стандартизировано, а также на него имеется достаточно активный спрос, что позволяет сравнивать цены между жилыми комплексами, а также делать выводы на основании стоимости реальных сделок, а не цен предложения.

Будванская ривьера

Наиболее востребованной среди россиян, а потому наиболее дорогой (что не удивительно, так как россияне и выходцы из стран СНГ составляют порядка 90% от общего числа покупателей недвижимости в Черногории) является Будванская Ривьера, которая включает такие известные курорты, как Будва, Бечичи, Рафаиловичи, Милочер, Режевичи, Петровац и Святой Стефан, а также шестнадцать красивейших пляжей.

Если ориентироваться на приобретение хорошего жилья, удовлетворяющего запросам современного покупателя зарубежной недвижимости, то «квадрат» на побережье Будванской Ривьеры и сейчас продолжает стоить в среднем 1,8-2,5 тыс. евро, достигая в отдельных случаях и 7-8 тыс. евро. Примером качественного жилья в более низком ценовом сегменте могут служить квартиры в новостройках г. Будва, расположенных на некотором удалении от  пляжа, а также на возвышенности в таких курортных городках, как Бечичи например.  Квартиры ближе к первой линии моря, расположенные в престижных районах г. Будва будут стоить в среднем 2,500-3,500 тыс евро за м2. В этом ценовом диапазоне можно подобрать действительно качественные предложения недвижимости недалеко от моря и всей необходимой инфраструктуры. Сегмент премиум представлен роскошными квартирами и пентхаусами, которые на сегодня являются либо единичными предложениями в различных частях Будванской Ривьеры, либо расположены в новых элитных клубных комплексах, большая часть предлагаемого жилья в которых как раз представлена апартаментами подобного класса.

Самым ярким примером нового предложения в сегменте high-end на Будванской ривьере может служить комплекс Dukley Gardens. Он расположен на полуострове Завала между Будвой и Бечичи и состоит из 36 жилых вилл, в которых расположены 202 апартамента премиум класса. В верхнем уровне каждой виллы расположены роскошные пентхаусы с огромными террасами, стоимость квадратного метра которых доходит до 8 тыс евро, что не является пределом, так как застройщик проекта анонсирует дальнейшее повышение цен по мере продвижения строительства и оснащения комплекса, которое будет полностью завершено к июню 2014 года.

Боко-Которская бухта

Второй по популярности среди россиян является Бока-Которская бухта, которая имеет статус Мирового культурного и исторического наследия, присвоенный ЮНЕСКО, и по праву считается одной из красивейших природных бухт в мире.

Стоимость недвижимости в среднем по данному региону, находящемуся на территории сразу 3 муниципалитетов – Котор, Тиват и Херцег-Нови несколько ниже, чем в Будванской Ривьере, однако здесь также присутствует существенный разброс цен. Данный регион набирает популярность среди россиян, так как здесь уже успешно функционируют действующие и развиваются новые жилые комплексы и посёлки, возводимые крупными и средними международными девелоперскими компаниями. При средней стоимости апартаментов в таких городах как Тиват и Херцег-Нови около 2 тыс евро за м2, стоимость недвижимости в таких проектах, как Porto Montenegro и Lustica Bay, например, составляет 5-8 тыс евро за м2.

В Боко-Которской бухте большой популярностью пользуются не только апартаменты, но и дома, виллы. В среднем, приличный дом на побережье бухты площадью 150-200 м2 обойдётся около 400 тыс евро, при условии расположения не у самой кромки воды, хотя и не далеко от моря. Ценообразование в сегменте отдельно стоящих вилл, рассчитанных на проживание 1 семьи, и имеющих приусадебный участок, начинается от 600-700 тыс евро за объект, и заканчивается 5 млн евро и выше, в зависимости от площади, качества отделки, расположения, вида, величины территории и т.д.

Таким образом, Черногорию однозначно нельзя отнести к рынкам дешёвой недвижимости, или, по крайней мере, дешёвой прибрежной недвижимости в районах побережья, наиболее востребованных россиянами и гражданами стран СНГ. Как и во всем мире, цены на качественную недвижимость в Черногории высоки и превосходят среднерыночные, потому что за качество, как известно, нужно платить.